한토신, 혼합형 신탁방식으로 서산 예천동 공동주택 개발

한국토지신탁(한토신)이 혼합형 토지신탁(개발신탁)을 활용해 충남 서산 예천동 공동주택 개발사업에 나선다.  혼합형 신탁은 토지 브릿지론 상환용 PF대출금에다 신탁계정 대여를 혼합한 토지신탁 상품을 말한다.

10일 개발업계에 따르면 한토신은 지난해 말 서산 예천동 688 일대 아파트 개발사업을 혼합형 토지신탁 방식으로 수주했다.   현재 이 사업은 토지비 및 토지비 이자로 쓰일 965억원 한도 PF대출을 모집하고 있다.  대출기간은 45개월이다. 이달 중 PF대출 조달을 마무리짓고 상반기 중 착공에 들어갈 계획이다.

예천동 사업은 지하 2층, 지상 27층 10개동, 829세대 규모의 공동주택을 개발하는 프로젝트다.  시공사인 두산에너빌리티가 책임준공 의무를 부담하며 한토신이 책임준공 연대 확약한다.

혼한형 신탁을 활용하면 토지대 등 필수사업비 정도로 PF금융 조달을 최소화한 뒤 분양대금으로 공사비를 충당하는데 분양이 미진해 공사비를 포함한 추가 사업비가 필요할 경우 신탁사의 신탁계정대가 투입된다.

통상 신탁사 계정대는 PF대출보다 우선 상환하는 게 원칙이다. 신탁계정대와 PF를 동순위로 하거나 동일비율 상환방식으로도 협의 가능하다.  신탁사들은 자기자본이나 회사채 및 기업어음 차입, 은행 대출을 통해 신탁계정대 재원으로 활용한다.   혼합형 신탁은 개발업계가 쓰는 용어여서 한토신은 '차입형 토지신탁'으로 부른다.

시행사 관계자는 "땅값과 필수 사업비만 민간PF로 조달하고 나머지는 신탁계정으로 확보하는게 혼합형 개발신탁의 장점"이라며 "시공사 입장에서도 신탁사가 전체 공사비의 상당 부분을  주기 때문에 대금 회수에 안정적이라는 장점도 있다"고 말했다.

차입형(혼합형 포함) 토지신탁 전통 강자인 한토신은 지난해 하반기부터 차입형 신탁 수주를 늘리고 있다.  부동산시장 불확실성 속에 지난 2023년 차입형 신탁 수주를  중단했던 것을 지난해 하반기 다시 열은 것이다.  지난해 9월 경북 안동 용상동 공동주택  개발사업과 지난해 7월 충남 논산 취암동 공동주택 사업에 신탁계정대를 투입했다.

이밖에 지난해 4분기 경기 평택 청북읍 어연리에 위치한 물류센터 사업장에도 신탁계정대로 참여했다.  이들 사업장은 한토신의 혼합형 신탁에 힘입어 본PF로 전환했다.

한토신 관계자는 "기존 차입형 신탁 대여 사업장의 입주가 원활해 많이 상환된 반면 지난 2023년 신규 대여 사업은  중단해 신탁계정대 여유가 생겼다"면서 "심의 통과된 건에 한해 선별적으로 참여하고 있다"고 말했다.