건설·부동산업 '불황의 악순환', 출구는 어디에

김갑진

2025-02-17 - 9분 걸림 - 댓글 남기기

‘뉴노멀’이 된 환율은 건축비를 밀어 올립니다. 자재비가 오르니 건설사, 시행사는 분양가에 원가인상 요인을 반영해야 합니다. 마진을 줄여본다 하지만 손해를 볼 수는 없기 때문입니다.

코로나 팬데믹 이후 고물가와 고환율은 노임, 장비, 자재 등 건설부동산 생산요소의 원가를 엄청나게 높였습니다. 결국 원가 상승은 몇 해 만에 분양가가 시세를 초과하는 현상을 만들었습니다. 여기에 경기가 꺼지면서 새 집을 분양받기는 망설여집니다. ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축아파트)’이기는 하나, 자산 투자로서 상승기대가 난망하기 때문입니다. 이는 미분양이 늘어나고 있는 이유이기도 합니다.

‘PF조달 원가와 토지대금’은 미래 불확실성을 먹고 살거나 죽습니다. ‘될 것같다. 된다’는 기대와 자기확신은 미래의 불확실성을 밀어내고 투자를 촉진합니다. 그러나 현시점에 미래 기대는 결코 확정될 수 없습니다. 아시는 것처럼 불확실성은 언제 어떻게든 기대를 깨트릴 수 있는 복병입니다.

기대가 깨졌다면 사업은 다시 조정되어야 합니다. 그렇지 않으면 깨진 기대만큼의 손실을 누군가 부담하지 않는 한 사업은 한 걸음도 나아가지 못하기 때문입니다. 지난해 하반기 금융당국은 부실 PF사업을 6개월 내 정리하겠다며 두 차례에 걸쳐 부실가능사업장을 ‘선별’했습니다. 그러나 현재 부실PF 사업장의 구조조정이 결코 원활해 보이지 않습니다. 조정된 기대에 따라 가격을 낮추어야 하나 미래 불확실성은 여전히 시장을 압도하고 있습니다.

언론은 건설부동산 산업의 불황을 자극적으로 강조합니다. '2024년 한해 516개 종합건설사가 폐업하고 29개가 부도났다’는 사실은 ‘최근 5년 내 건설사 폐업이 가장 많았다’. ‘건설회사가 하루에 두 곳씩 문을 닫는다’로 이어집니다.

건설회사 창·폐업이야 경영환경에 따른 당사자의 지극히 자기이해적 결정입니다. 경제학에서 말하는 ‘신축적 조정’이라고 봐도 무방합니다. 해마다 큰 차이가 없는 가운데 우리나라 종합건설사의 약 85%(약 1만개)는 당기순이익이 5억원 미만이며 이중 약 1/4은 적자회사입니다.

한 해 매출이 10억원 미만인 회사도 약 2500개사 이상입니다. 건설사 창업과 폐업은 이미 산업구조적으로 낮은 진입장벽과 허약한 수익성에 의해 발생하는 만성적 현상입니다. 물론 허약한 수익성은 수요부족 상황, 경기침체상황에서 더욱 도드라집니다.

문제는 건설부동산업 불황이 건설근로자, 장비업자, 건설기술자, 인테리어업자, 도배업자, 중계업자, 이사업자 등 연관산업에 영향을 주고 이것이 다시 사람들의 소득, 소비 등에 영향을 주는 이른바 유발효과일 것입니다. 건설업의 고용·생산 유발효과가 전 산업 평균에 비해 높다는 점은 익히 알려진 사실입니다. 이 점이 건설부동산 침체를 살려야 하는 매우 현실적 이유인 것은 사실입니다.

위 세가지 현상을 종합하면 생산-공급 측면에서 ‘환율충격 → 원가인상 → 가격상승’ 이라는 일련의 흐름이 ‘금리인상 → 유동성규제 → 자산가격 하락기대 → 수요감소’라는 수요 흐름과 맞닿아 건설부동산 산업의 악순환을 심화(Death Spiral)하고 있는 양상입니다. 이 불황의 악순환을 끊을 이유는 거의 유일하게 ‘현실’에만 있습니다.

인위적 경기활성화보다 산업 체질을 개선해야

새해 들어 업계에서 상황이 절박하다는 목소리를 집중적으로 내고 있습니다. 정부에서도 조만간 경기진작 대책을 낼 것입니다. 과거의 관례로 보면 대체로 그 대책에는 예산조기집행, 공공공사 조기발주, 선금확대 등의 유동성공급, 미분양물량 소진을 위한 세제 혜택, 하수급인, 장비업자 등을 위한 보증대책 등의 정책이 다루어졌습니다. 특별히 이번 대책에는 책임준공과 매입확약 문제가 포함될 예정이라 합니다. 개발사업의 중요도를 고려한 것일 겁니다.

이즈음 다소 과감하지만 근원적인 질문을 던져봅니다. ‘우리나라의 건설·부동산 산업은 효율적인가요?’ 이 질문은 경제 내 생산성, 수익성, 경쟁도 등 범 효율성 관점에서 건설·부동산 산업은 타산업에 비해 적절한 효율 범위 내에 있는지를 묻는 것입니다. 이 효율성 정도에 따라 한 산업에 대한 사회의 자원배분량이 정해지고 그에 기반한 산업 생산능력이 결정됩니다. 효율성이란 궁극적으로 다른 더 좋은 대안이 있다면 그것을 선택하는 것입니다.

현실에서는 더 좋은 대안을 즉시적으로 계산,비교하기가 어려우므로 선택을 바꾼 결과는 시차를 두고 나타납니다. 그래서 대체로 ‘최고는 아니더라도 나쁘지는 않아야 한다’는 인간의 선택가능 범위 내에 들어야 효율성의 범주에 둘 수 있게 됩니다. 눈에 띄게 떨어지는 결과를 두고 계속 그것을 선택할 수는 없을테니 말입니다.

건설부동산 산업의 유발효과가 좋으니 이를 살려야 한다는 주장은 수십 년째 한국경제를 관통하고 있습니다. 그러나 이 말은 위에서 말씀드린 건설부동산 산업이 비교적 효율적이라는 전제 위에서 타당성을 얻을 수 있습니다. 만약 ‘비효율적이지만 현실적으로 미치는 영향이 크니 이번에도 살려야 한다’가 지속된다면 그것은 경제 전체적으로 특정 산업을 살리고자 비효율을 더욱 키우는 것과 다를 바가 없게 됩니다.

‘편의점보다 많은 건설’, ‘건설하지 않는 건설사(실질 시공능력이 없는 페이퍼컴퍼니)’, ‘적정공사비에 대한 공감부족’, ‘다단계 불법하도급 구조’ 등 건설산업내 개선을 요하는 비효율 요인은 다양합니다.

부동산개발사업에서는 ‘자본없는 시행’, ‘책임없는 책임준공신탁’, ‘시공사 보증에 집중된 대출관행’. ‘무한 책임준공’ 등 비효율 요인이 있습니다. 비효율 요인은 모두 ’현실‘의 이름으로 양산되어 ’관행‘의 이름으로 뿌리를 내린 것들입니다.

예를 들면 ’적정공사비-관급공사 수익성‘ 문제가 불거진 지 20여년이 지났음에도 한국의 건설산업 저변에는 여전히 모순적 상황이 오늘도 발생하고 있습니다. 한쪽에서 낙찰률을 올려야 한다는 주장이 있는 반면, 낮은 지분율로 참석한 업체는 낙찰 후 일정 비율의 부금약정으로 공사를 통째로 넘깁니다.

공공발주공사의 실행율이 적다고 불만을 표하면서 고정된 그 부금이율은 어떻게 가능한 것인지 업계의 뿌리깊은 관행은 한국의 건설산업의 비효율을 단적으로 보여줍니다.

인간에게 현실적 이유는 늘 급하고 피하기 어렵습니다. 어찌됐건 당대를 사는 인간이기에 우선 ‘나부터, 지금’ 문제를 해결해야 하는 근거로서 현실이기 때문일 것입니다.

어쩌면 건설부동산 산업의 죽음의 악순환(Death Spiral)은 바로 이 현실적 이유로 인해서 효율을 간과한 채 현상 유지의 관성으로 강화된 것은 아닌지 돌아볼 일입니다. 그런데 사실 불황을 타개하고 악순환을 끊어내는 가장 근본적인 방향은 산업 효율을 제고할 수 있는 체질 개선임을 우리 모두는 알고 있습니다.