'강남N타워' 셰어딜 방식 거래....빗썸 지분투자 확약
KB부동산신탁 리츠가 셰어딜(Share Deal)을 통한 자본재조정 방식으로 강남N타워 거래를 마무리한다. 가상자산 거래소 빗썸이 평당 4400만원에 리츠 지분 투자를 확약하고, 공실 예정인 4개층에 입주하기로 해서다.
12일 오피스업계에 따르면 빗썸은 전일 KB신탁에 강남N타워 리츠의 보통주 및 우선주 투자확약서(LOC)를 제출했다. 이에 리츠 주주는 내달 5일 매각 입찰을 철회하고 리츠 비히클은 그대로 둔채 주주만 변경하는 셰어딜 형태로 거래를 종결하기로 했다. 거래 종결 목표는 기존 리츠 만기인 오는 8월이다.
빗썸은 신규 주주로 참여하는 동시에 22~25층 4개층을 사용하기로 했다. 강남N타워에서 양재라이프타워로 이전하는 KB신탁이 이들 4개층을 5월 이전에 비우기로 해서다.
LOC를 낸 빗썸이 어느정도 지분을 투자할지는 아직 정해지지 않았다. 기존 주주 중 엑시트 및 유지 지분이 아직 확정되지 않아서다. 다만 자산가치 상승에 따른 추가 에쿼티 지분 필요 몫을 우선 충당하되 전체의 50%를 초과하지 않는다. 리츠는 단일 주주가 전체의 50% 지분을 초과할 수 없다. 평당 4400만원 가치로 투자 참여한다.
오피스업계 관계자는 "최근 삼성동 엔씨타워1이 평당 4700만원대 거래 추진되며 강남 오피스에 대한 매입 가격 부담이 생겼다"면서 "고가 거래를 위한 실수요(SI) 찾기가 힘든 상황에서 신속히 거래를 종결하기 위해 KB신탁과 빗썸의 셰어딜 이해 관계가 맞아떨어진 것으로 보인다"고 말했다.
건물 소유주인 KB강남오피스제1호리츠의 최대주주는 25.51% 우선주 지분을 보유한 리치먼드일반사모부동산펀드83호다. 그 외 주요 주주는 군인공제회(18.37%) 투자풀부동산일반사모펀드제1호(15.31%), 새마을금고중앙회(12.24%) NH프라임위탁관리리츠(9.95%)다. KB신탁도 3.57% 주주다.
이번 지분 거래로 리츠 자산관리회사인 KB신탁은 상당한 보수와 시세 차익을 얻을 것으로 보인다. 리츠는 지난 2018년 역삼PFV로부터 준공과 함께 평당 2925만원, 4520억원(에쿼티 1960억원)에 매입했다.
강남N타워는 강남권에선 희소한 신축 6년밖에 안된 프라임 오피스인데다 테헤란로 대로변에 접한 더블 역세권(강남역, 역삼역)의 대형 오피스라는 프리미엄이 있다. 지하7층~지상24층 규모며 임대율은 97%다. 임대가능 연면적은 5만 1132㎡, 1만4500평이다. KB신탁은 지난 2018년 신축된 이 건물을 리츠로 매입함과 동시에 4개층에 입주했는데 임대료 절감 차원에서 본사 이전을 결정한 바 있다.
