변화하는 여의도 업무권(YBD), 주요 개발 프로젝트 정리

코람코자산운용이 보유한 여의도 현대차증권빌딩의 입찰 결과가 최근 침체된 상업용 부동산 시장 분위기와는 다르게 크게 흥행했습니다. 이번 입찰에는 10여 곳이 참여하면서 치열한 경쟁을 펼친 가운데 결국 BNK자산운용이 예비 우선협상대상자에 선정되었습니다.

입찰 형태의 거래에서는 자주 모습을 나타내지 않았던 BNK자산운용은 아무래도 BNK금융타워가 바로 옆에 있기 때문에 적극적으로 인수에 나선 것으로 보입니다. 큰 토지 확보가 어려운 여의도 권역 내에서 추후 복합 개발을 한다면 규모나 입지 면에서 경쟁력 있는 자산이 될 것으로 기대가 됩니다.

여의도는 증권가 골목을 중심으로 오피스들이 모여 있고 서울 업무지구를 대표하는 곳입니다. 최근 이곳에서도 많은 변화가 일어나고 있습니다. 대표적으로 얼마 전 준공한 TP 타워가 준공 하였고 이 빌딩은 42,000평으로 여의도역 바로 앞에 웅장한 자태를 자랑하고 있습니다. 이를 필두로 해서 여의도에도 앞으로 많은 변화가 일어날 것으로 보입니다.

여의도에는 현재 공사를 진행하고 프로젝트들이 다수가 있으며, 앞으로 예정되어 있는 개발 프로젝트들도 여럿 있습니다. 향후 몇 년 안에 여의도에도 새로운 자산들이 신축되어 새로운 모습으로 변화가 일어날 것으로 보입니다.  여의도에 어떤 프로젝트들이 진행되고 있는지 한 번 정리해서 살펴보도록 하겠습니다.

아크로 여의도 더원
옛 한진해운빌딩이라고 불리던 유수홀딩스 빌딩은 엠디엠투자운용이 매입하여 이를 ‘아크로 여의도 더원’ 오피스텔로 개발을 진행하고 있습니다. 최근 소식에 따르면 총 495실 규모로 분양을 하는데 일부 대형 평수를 제외하고는 대부분 판매가 완료되었습니다.

앙사나 레지던스 여의도 서울
마스턴투자운용이 옛 NH투자증권 여의도 사옥을 매입하여 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’이라는 이름으로 생활형 숙박시설 개발을 진행하고 있습니다. 반얀트리 그룹의 브랜드를 사용하였고, 57층 규모로 348개 호실로 구성되어 잇습니다. 최상층에는 인피니티 풀이 조성될 예정입니다.

여의도 키움파이낸스스퀘어
키움증권의 본사로 사용하고 있는 키움파이낸스스퀘어는 1979년에 건축되어 40년이 넘다보니 노후화가 많이 진행 되었습니다. 그래서 키움증권은 기존 건물을 멸실하고 신사옥 건축을 준비하고 있습니다. 현재 건물은 철거가 완료되었고 본사 이전도 완료하였습니다. 재건축 기간 동안 키움증권과 계열사들은 인근에 TP타워로 이전하여 준공이 된 이후에 복귀를 할 예정입니다.

신한금융투자타워
이지스자산운용이 매입한 신한금융투자타워는 밸류애드를 통해 저층부 상업시설을 증축하는 리모델링을 진행하고 있습니다. 여의도 증권가의 빌딩들에서 많이 진행했던 방식으로, 저층부 면적 확장을 통해 리테일 임차인을 입주시킬 예정입니다.
여의도에 초고층 빌딩들이 들어서면서 오피스 빌딩 상주 인원들이 많다 보니 점심시간에 항상 자리가 부족했던 것을 감안하면, 이를 통해 임대 수익을 증가시켜 자산 가치를 향상시킬 수 있을 것으로 보입니다.

메리츠화재 여의도 사옥
브라이튼자산운용이 매입한 메리츠화재 여의도 사옥은 현재 재건축을 진행하고 있습니다. 이 빌딩 또한 1983년에 지어진 오피스 빌딩으로 연식이 오래되어 이를 재건축을 통해 새로운 오피스 빌딩으로 재건축을 할 예정입니다. IFC와 Parc 1 바로 앞에 입지하고 있어 여의도 지하 연결 보도와 건물을 연결한다면 그 편의성이 크게 높아질 것으로 기대가 됩니다

여의도 미래에셋증권 빌딩
미래에셋증권이 보유하고 있던 여의도 미래에셋증권빌딩은 우리자산운용이 사옥 목적으로 매입하였습니다. 향후 이 빌딩은 재건축을 통해서 우리투자증권의 사옥으로 사용될 전망입니다. 현재 인허가를 진행하고 있어 시간이 다소 걸리겠지만 새롭게 여의도에 공급되는 신축 자산이 될 예정입니다.

여의도는 국제금융 중심지구로 최근 서울시에서는 ‘금융특정개발진흥지구’를 중심상업지역으로 상향할 수 있게 용도지역 조정가능지로 지정이 되었습니다. 따라서 용적률은 1000%까지도 확보가 가능합니다. 또한, 높이 규제를 완화 받아 초고층 빌딩도 지을 수 있는 조건이 되어 법적 규제들이 크게 완화되어 투자자들이 관심을 갖는 곳입니다.

게다가 여러 가지 호재가 많다 보니 여의도 지역은 지금 한창 공사 중인 곳이 많습니다. 특히, 증권가의 빌딩들 가운데는 고층이 없고 오래된 빌딩이 많았습니다. 하지만 몇 년 사이 리모델링이나 증축 등을 통해 환경 개선을 하는 곳이 늘고 있다보니 다른 권역에 비해 다소 뒤쳐졌던 업무 환경도 점차 나아지고 있습니다.

뿐만 아니라 여의도에 있는 아파트 단지들도 연식이 오래되다 보니 재건축 이슈가 매번 따라 다니는 곳입니다. 최근에는 여의도 시범 아파트가 재건축 사업에 대한 진행이 속도를 내면서 주거 쪽 개발도 기대감을 키우고 있습니다.

앞으로 여의도는 주거, 업무, 쇼핑 그리고 수변 환경까지 갖춘 곳으로 서울 어느 지역에서도 갖출 수 없는 인프라를 갖춘 독보적인 입지가 될 가능성이 커지고 있습니다. 과거에는 여의도 하면 주말에는 직장인이 빠져 한산하고 심지어 음식점도 여는 곳이 없던 정말 섬 같은 곳이었습니다.

그렇지만 이제는 여의도 현대 백화점이 핫플레이스가 되었고, 저녁이나 주말에도 유동인구가 많아진 곳으로 변모하였습니다. 지금은 공사를 하는 곳들이 많아 어수선하지만 몇 년 뒤에는 우리나라의 대표적인 금융지구로서의 위상을 높일 수 있는 업무권역으로 탈바꿈할 것으로 기대가 됩니다.